Czym jest pożyczka hipoteczna i dlaczego nie można jej mylić z kredytem mieszkaniowym

Pożyczka hipoteczna, często mylona z kredytem mieszkaniowym, to rozwiązanie, na które w dalszym ciągu zbyt wiele osób się nie decyduje. Powodów jest kilka, jednak główny z nich dotyczy konieczności ustanowienia zabezpieczenia na naszej nieruchomości. Aby można było skorzystać z pożyczki hipotecznej, musimy bowiem posiadać prawo do mieszkania, domu, gruntu lub innej nieruchomości, którą “damy bankowi w zastaw”. To zaś rodzi pewne, uzasadnione obawy.

Czym jest pożyczka hipoteczna?

Pożyczka hipoteczna polega na zaciągnięciu kredytu gotówkowego pod zastaw nieruchomości. W większości przypadków może to być mieszkanie, dom, działka, lokal usługowy itp. Ważne, aby kredytobiorca posiadał prawa do danej nieruchomości i by miała ona założoną księgę wieczystą.

Bank udzielając pożyczki hipotecznej, będzie oczekiwał wpisu hipoteki do księgi wieczystej, podobnie, jak w przypadku standardowego kredytu mieszkaniowego. To właśnie ustanowienie hipoteki stanowi dla banku zabezpieczenie spłaty pożyczki hipotecznej.

Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny – podstawowe różnice

Podstawową różnicą między pożyczką hipoteczną a kredytem hipotecznym jest to, że do uzyskania pożyczki hipotecznej musimy posiadać prawo własności do nieruchomości. W przypadku kredytu hipotecznego bank także dokona “zastawu” na nieruchomości, ale tej finansowanej, a nie już posiadanej.

Kolejną różnicą między pożyczką hipoteczną a kredytem hipotecznym będzie samo przeznaczenie otrzymanych przez bank środków. W przypadku kredytu hipotecznego kwota kredytu zostanie przekazana wyłącznie na jeden cel – zakup nieruchomości, która stanowić będzie jednocześnie zabezpieczenie otrzymanego kredytu.

W przypadku pożyczki hipotecznej sytuacja wygląda już zupełnie inaczej, a środków z niej pozyskanych wcale nie musimy przeznaczać na zakup nieruchomości.

Na co można przeznaczyć środki z pożyczki hipotecznej?

W przypadku pożyczki pod zastaw nieruchomości (pożyczki hipotecznej), otrzymane od banku pieniądze możemy przeznaczyć na dowolny cel. Wiele banków zastrzega jednak, że środki pochodzące z pożyczki hipotecznej nie mogą zostać przeznaczone na bieżące prowadzenie działalności gospodarczej.

Tak więc pożyczką hipoteczną możemy sfinansować dosłownie wszystko, co tylko chcemy – także zakup innej nieruchomości. To jednak niekoniecznie może się opłacać, ponieważ możemy zastawić tę nieruchomość, którą właśnie planujemy kupić. W takiej sytuacji warto skorzystać z kredytu hipotecznego.

Czytaj także: Czym jest kredyt celowy i na co można go przeznaczyć?

Ewentualne finansowanie pożyczką hipoteczną nowej nieruchomości może mieć sens, gdy nie chcemy ustanawiać hipoteki na nowym mieszkaniu, domu czy lokalu. Prócz tego, pożyczka hipoteczna może się sprawdzić, gdy chcemy kupić nieruchomość, której banki nie chciałyby sfinansować kredytem hipotecznym.

Pożyczka hipoteczna a zdolność kredytowa

Większość banków przed udzieleniem pożyczki hipotecznej przeanalizuje zdolność kredytową osoby ubiegającej się o finansowanie, a także historię kredytobiorcy. Wynika to z konieczności ograniczania ryzyka kredytowego, mimo zabezpieczenia. Pamiętajmy bowiem, że bank nie jest lombardem, ani sprzedawcą nieruchomości. Dla niego liczą się przede wszystkim stałe miesięczne raty kredytowe i łączne zyski odsetkowe, które zyska na udzieleniu finansowania.

Pożyczka hipoteczna a zdolność kredytowa

W przypadku pożyczki hipotecznej wymagania banku będą jednak nieco niższe, aniżeli np. przy standardowym kredycie gotówkowym czy także hipotecznym. Wszystko zależy jednak wyłącznie od polityki kredytowej danej instytucji.

Jeśli kredytobiorca posiada długi, jego historia kredytowa wskazuje na wiele mniejszych lub większych opóźnień, może spotkać się z odmową udzielenia pożyczki hipotecznej.

Historia kredytowa będzie miała także duży wpływ na warunki kredytowe. Im lepsze dane pochodzące z Biura Informacji Kredytowej, im wyższe dochody i niskie koszty, tym mniejsze ryzyko, a co za tym idzie niższa np. marża banku czy zerowa prowizja.

Pożyczka hipoteczna. Ile można pożyczyć pod zastaw mieszkania?

Tu wszystko zależy od kilku czynników. Przede wszystkim samej wartości nieruchomości, którą docelowo i tak oszacuje bank. Jeśli chodzi zaś o wartość procentową, to zwykle jest to od 50 do 70 proc. wartości nieruchomości.

To, ile bank będzie skłonny pożyczyć, zależy m.in. od:

• okresu finansowania – maksymalny okres przewidziany przez prawo, to 30 lat;
• historii kredytowej pożyczkobiorcy;
• atrakcyjności samej nieruchomości (położenie, rodzaj, stan, popyt);
• wieku kredytobiorcy i okresu finansowania – im dłuższy okres, tym niższa kwota.

Pamiętajmy jednak, że czynników decydujących o maksymalnej wysokości pożyczki hipotecznej może być znacznie więcej, a wszystko zależy wyłącznie od danej instytucji finansowej. W niektórych przypadkach łączna kwota może wynieść nawet 80 proc. wartości domu czy mieszkania, ale są to naprawdę wyjątki i zwykle dotyczą firm pożyczkowych, a nie banków.

Pożyczka hipoteczna oprocentowanie, marża, prowizja

Koszty pożyczki hipotecznej są generalnie zbliżone do kredytu hipotecznego. Na pewno pożyczka hipoteczna będzie znacznie tańsza, aniżeli typowy kredyt gotówkowy. Wynika to właśnie z samego zabezpieczenia, jakie otrzymuje bank w postaci nieruchomości. W przypadku kredytu gotówkowego bank wynagradza sobie ryzyko m.in. wyższą marżą, prowizją, dodatkowym ubezpieczeniem, etc.

Musimy jednak pamiętać, że w większości przypadków pożyczka hipoteczna także będzie oparta o wskaźnik WIBOR, więc ewentualne działania Rady Polityki Pieniężnej będą oddziaływać na koszt kredytu i wysokość miesięcznych rat. Nie warto zatem korzystać z pożyczki hipotecznej zbyt roztropnie i oczekiwać od banku maksymalnie dużej sumy. Ryzyko ewentualnego wzrostu oprocentowania kredytów z każdym miesiącem rośnie, a tylko w ciągu trzech miesięcy, stopa referencyjna podskoczyła o 1,65 proc.

Czytaj więcej o stopach procentowych w Polsce

Niektóre banki za udzielenie pożyczki hipotecznej mogą oczekiwać prowizji, inne – kusząc zwłaszcza nowych klientów – z prowizji tej zrezygnują. Zaciągając pożyczkę hipoteczną, możemy natrafić także na konieczność zawarcia dodatkowego ubezpieczenia. W kosztach pożyczki mogą kryć się także opłaty dodatkowe, jak wycena nieruchomości, opłata związana z wcześniejszą spłatą kredytu, koszty wpisu do księgi wieczystej i inne, które trzeba wziąć pod uwagę podczas pierwszej wizyty w banku.

Pożyczka hipoteczna a kredyt gotówkowy

Pożyczka hipoteczna zasadniczo sama w sobie jest kredytem gotówkowym, jednak z zabezpieczeniem na nieruchomości. Różnica między nimi polega tak naprawdę na wysokości finansowania, które można uzyskać, a także samych kosztach i długości spłaty. W przypadku standardowych kredytów gotówkowych ten ostatni nie przekracza zwykle 10 lat. Pożyczka hipoteczna może być spłacana nawet przez lat trzydzieści.

Podsumowując, głównymi różnicami między pożyczką hipoteczną a kredytem gotówkowym są:

• Okres finansowania. W przypadku pożyczki hipotecznej wynieść może nawet 30 lat. Kredyt gotówkowy udzielany jest zwykle maksymalnie na 10 lat.
• Wysokość finansowania. Wnioskując o pożyczkę hipoteczną, można otrzymać do 70, a niekiedy 80 procent wartości nieruchomości, czyli nawet kilku milionów złotych – o ile kredytobiorca osiąga wystarczające dochody.
• Koszty związane z finansowaniem. W przypadku pożyczki hipotecznej będą znacznie niższe, niż w przypadku kredytu gotówkowego.
• Czas. Pożyczka hipoteczna wymaga większej ilości formalności, a co za tym idzie, kredytobiorca dłużej poczeka na uruchomienie kredytu.

Pożyczka hipoteczna czy kredyt hipoteczny?

Jeśli celem finansowania ma być nowa nieruchomość, można rozważyć zarówno zaciągnięcie pożyczki hipotecznej, jak i kredytu hipotecznego. Wszystko zależy jednak od tego, czy wnioskujący posiada już jakąś nieruchomość i będzie chciał ją zastawić.

Jeśli nie posiadamy własnej nieruchomości, wiemy już, że jedyną możliwością będzie kredyt z wymaganym wkładem własnym. Ten aktualnie wynosi minimum 20 proc. wartości nieruchomości. Większość banków zgodzi się także na 10 procent, jednak niezbędne będzie wykupienie tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. To wymóg narzucony na banki przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Jeśli zaś posiadamy już prawa do nieruchomości i chcemy zakupić nową, ale nie chcemy jednocześnie ustanawiać na niej hipoteki – np. w celu szybkiego odsprzedania nieruchomości, bądź z jakiegokolwiek innego powodu – można rozważyć wybór pożyczki hipotecznej. W takiej sytuacji należy pamiętać o ewentualnej prowizji banku przy wcześniejszej spłacie.

Przed wyborem jednej z form finansowania nowej nieruchomości warto jednak wcześniej dokładnie oszacować wszelkie koszty obu form kredytu. Nie wszędzie będą one bowiem przemawiały za jedną z nich.

Pożyczka hipoteczna jako instrument konsolidacyjny

W przypadku, gdy posiadamy wiele zobowiązań kredytowych, pożyczek pozabankowych, zadłużeń w urzędach czy u osób prywatnych, słowem gdy wpadliśmy w tzw. pętlę zadłużenia, pożyczka hipoteczna może być jedyną opcją wyjścia z długów. Dzięki zaciągnięciu wysokiego co prawda, ale rozłożonego na wiele lat zobowiązania, zyskujemy możliwość “lekkiego” wyjścia na prostą.

Takie rozwiązanie wcale nie jest obarczone większym ryzykiem, jak mogłoby się na pierwszy rzut wydawać, ponieważ jeśli przestaniemy spłacać swoje dotychczasowe zobowiązania, na naszą nieruchomość i tak może finalnie wejść komornik. To zaś nie dość, że powiększy długi, to może skutkować utratą nieruchomości.

Pożyczka hipoteczna – wady i zalety

Oczywistą zaletą pożyczki hipotecznej jest możliwość otrzymania dużej kwoty na dowolny cel. Kolejnym niezwykle duży plusem tego rodzaju finansowania jest długi okres. Pożyczka hipoteczna może zostać rozłożona na kilkadziesiąt lat. W przypadku pożyczki hipotecznej bank zwykle nieco liberalniej podchodzi do historii kredytowej, co zwiększa szansę na łatwe uzyskanie kredytu. Pożyczka hipoteczna jest także tańsza od standardowego kredytu gotówkowego.

Do największych wad pożyczki hipotecznej zaliczyć możemy przede wszystkim konieczność zabezpieczenia. Pożyczając dużą kwotę na kilkadziesiąt lat, wiele ryzykujemy. Nie jesteśmy bowiem w stanie przewidzieć wszelkich czynników zewnętrznych, które mogą mieć miejsce w tym czasie. Zaliczyć do nich można m.in. zmienne oprocentowanie zależne od Narodowego Banku Polskiego, ewentualne choroby czy niepowodzenia biznesowe / zawodowe. Pożyczka hipoteczna wymaga także przedłożenia wielu dokumentów, co przekłada się na dłuższy czas potrzebny na wypłatę środków przez bank.

Przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu pożyczki hipotecznej zawsze warto skonsultować się wcześniej z ekspertem finansowym, który pomoże oszacować nasze możliwości i przedstawi ryzyka związane z zaciągnięciem takiego zobowiązania.