Jaka jest minimalna wysokość wkładu własnego w 2022?

Minimalna wysokość wkładu własnego może spędzać sen z powiek niejednemu kredytobiorcy. Banki i SKOK-i udzielające kredytów mieszkaniowych oczekują określonej przez KNF sumy, którą musi wykazać się każda osoba myśląca o zakupie nieruchomości na kredyt. Bez niej udzielenie kredytu nie będzie możliwe. Ale czy na pewno? Sprawdźmy, jaka jest minimalna wysokość wkładu własnego w 2022 roku i czy można ją zmniejszyć lub nie wpłacać wcale.

Czym jest wkład własny?

Wkład własny lub inaczej wpłata własna, to określona wartość nieruchomości, którą każda osoba rozważająca zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego musi posiadać. Jej wysokość jest ściśle powiązana z Rekomendacją S wydaną kilka lat temu przez Komisję Nadzoru Finansowego, ale o tym za chwilę.

Wkład własny jest zatem swoistym udziałem kredytobiorcy w zakupie / sfinansowaniu mieszkania, domu lub działki budowlanej. Resztę pokryje bank udzielając z reguły niskooprocentowanego kredytu. Minimalna wysokość wkładu własnego na przestrzeni ostatnich lat wielokrotnie ulegała zmianie, a jeszcze do niedawna to banki decydowały o tym, jaki wkład własny jest wymagany, aby dana instytucja udzieliła finansowania. Mieliśmy do czynienia z 5-procentowym wkładem własnym, następnie minimum wynosiło już 10 procent, a od kilku lat jest to… no właśnie ile?

Minimalny wkład własny 2022

Aktualna minimalna wysokość wkładu własnego wynosi 20 procent nieruchomości. Nie ma tu znaczenia, czy chodzi o działkę budowlaną, mieszkanie czy dom. Każdy kredyt mieszkaniowy, a więc taki, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na finansowanej nieruchomości, jest obarczony koniecznością wniesienia 20 procent wartości.

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które nabywa wierzyciel, np. bank udzielający kredytu mieszkaniowego. Dzięki ustanowieniu hipoteki w księdze wieczystej bank ma pierwszeństwo w egzekucji z danego składniku majątku dłużnika przez innymi wierzycielami.

Konieczność wniesienia minimalnego wkładu własnego wynika z tzw. Rekomendacji S, którą wydała w 2017 roku Komisja Nadzoru Finansowego. Jej celem było ustabilizowanie, unormowanie i zapewnienie bezpieczeństwa systemu finansowego w aspekcie kredytów mieszkaniowych. Rekomendacja S jest swoistym dokumentem określającym dobre praktyki banków, a w nich też znalazły się właśnie zapisy o minimalnym wkładzie własnym.

Co może być wkładem własnym?

Jako wymagany minimalny wkład własny banki najchętniej akceptują oszczędności, a więc gotówkę. Nie oznacza to jednak, że wkładem własnym nie mogą być inne składniki majątku. Za niezbędną przy kredycie hipotecznym minimalną wpłatę własną uznać można także:

• nieruchomości (mieszkania, działki, domy, lokale użytkowe, etc.);
• środki zgromadzone w ramach Pracowniczych Planów Kapitałowych (PPK);
• środki zgromadzone w ramach oszczędności emerytalnych w III filarze, czyli na Indywidualnych Kontach Emerytalnych (IKE) oraz Indywidualnych Kontach Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE);
• gwarancje, o czym za chwilę.

Czy można obniżyć wkład własny?

Tak, minimalna wpłata własna może być obniżona. To, że banki oczekują minimum 20 procent wartości nieruchomości, jako minimalny wkład własny nie przekreśla szans na otrzymanie finansowania. Będzie to co prawda dość kosztowne, ale istnieje możliwość obniżenia wkładu własnego. Wydając swą rekomendację, Komisja Nadzoru Finansowego pozostawiła swego rodzaju furtkę zarówno bankom, jak i samym kredytobiorcom.

Polega ona na tym, że jeśli kredytobiorca nie posiada wymaganych 20 procent ceny nieruchomości, bank może udzielić finansowania na większą kwotę, ale niezbędne jest wykupienie dodatkowego ubezpieczenia, które ma gwarantować bezproblemową spłatę kredytu. Koszt ubezpieczenia naturalnie zostanie przerzucony na kredytobiorcę.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Ubezpieczenie, o którym wspomnieliśmy powyżej to tzw. ubezpieczenie niskiego lub zerowego wkładu własnego. Wiele banków i SKOK-ów posiada oferty kredytów mieszkaniowych z tym ubezpieczeniem, jednak nie w każdej instytucji będzie on dostępny. Wszystko zależy bowiem wyłącznie od polityki kredytowej danej instytucji.

Wysokość ubezpieczenia niskiego wkładu własnego zależna jest przede wszystkim od wartości kredytu. Na cenę składać się może jednak wiele czynników, co także należy wziąć pod uwagę, rozważając dokonanie mniejszej niż wymagana, wpłaty własnej.

Czy możliwy jest kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Skoro wiemy już, że banki wymagają minimalnego wkładu własnego, a także poznaliśmy jego wysokość pytanie, czy możliwy jest kredyt hipoteczny bez wkładu własnego, wydaje się niepotrzebne. Nic bardziej mylnego, ponieważ taka opcja pojawiła się właśnie w tym roku za sprawą działań rządu, co otwiera drogę dla tysięcy nowych kredytobiorców.

Pod koniec 2021 roku prezydent Andrzej Duda podpisał bowiem ustawę o tzw. Polskim Ładzie, w której prócz wielu zmian podatkowych, pojawiły się także przepisy dotyczące tzw. mieszkania bez wkładu własnego, a konkretniej gwarancji wkładu własnego udzielanej przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK).

Mieszkanie bez wkładu własnego

Rozwiązania zaproponowane i wdrożone przez rząd premiera Morawieckiego, a dotyczące mieszkania bez wkładu własnego zakładają możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego bez konieczności posiadania wymaganych przez banki 20 procent wartości nieruchomości.

Nie każdy może jednak skorzystać z tego rozwiązania, ponieważ jest ono kierowane wyłącznie do osób w wieku 20-40 lat, małżeństw z przynajmniej jednym dzieckiem lub osób samotnie wychowujących minimum jedno dziecko. Co istotne, gwarancje BGK udzielone mogą być na okres nie krótszy niż 15 lat, a kredytobiorca nie może posiadać praw do żadnej innej nieruchomości.

Czytaj także: Kredyt bez wkładu własnego. Kiedy, jakie warunki i kto może skorzystać?