W czasach najwyższych od dwudziestu lat stóp procentowych miesięczne zobowiązanie hipoteczne może powodować, że domowy budżet dosłownie krwawi. W wielu przypadkach wysokość miesięcznej raty wzrosła nawet dwukrotnie, co powinno skłonić Cię do znalezienia sposobów na jej obniżenie. I tym zajmiemy się w dzisiejszym artykule. Od czego uzależniona jest wysokość miesięcznej raty kredytu? Jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego? Na które rozwiązanie się zdecydować? Sprawdźmy.
Co decyduje o wysokości raty kredytu hipotecznego?
Na ratę kredytu mieszkaniowego składają się tzw. część kapitałowa, będąca realną częścią otrzymanej od banku sumy kredytu oraz część odsetkowa. Ta druga jest ściśle powiązana z wysokością stóp procentowych w Polsce, a dokładniej z opartym o nie wskaźnikiem WIBOR oraz marży, którą narzucił bank.
Zapamiętaj. Rata kredytu składa się z:
- części kapitałowej (określony procent pożyczonej sumy pieniędzy)
- części odsetkowej (oprocentowanie, marża banku)
WAŻNE! Od grudnia 2022 roku banki mogą udzielać już kredytów hipotecznych (ale nie tylko) z oprocentowaniem bazującym na nowym wskaźniku referencyjnym, którym jest WIRON.
W skład raty wchodzą także nierzadko inne koszty związane z otrzymanym kredytem hipotecznym. Zaliczyć do nich można m.in. prowizję za udzielenie kredytu, ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie nieruchomości oraz inne polisy często wymagane przez banki.
To, który z kosztów dodatkowych jest zawarty w racie kredytu, zależne jest od samej umowy kredytowej. Przykładowo prowizja za udzielenie można być zapłacona jednorazowo poprzez podniesienie sumy kredytu i potrącenie wysokości prowizji automatycznie przez bank.
Dlaczego rata kredytu rośnie?
Na wstępie pamiętajmy, że mimo iż rośnie cała wartość miesięcznej raty kredytu hipotecznego, to wpływ na zmienną wysokość ma tzw. część odsetkowa. O jej wysokości decyduje zaś wysokość kapitału, który mamy jeszcze do spłacenia oraz wysokość oprocentowania naszego kredytu. Im wyższy wskaźnik WIBOR (niedługo już WIRON), tym wyższe oprocentowanie kredytu i wyższa miesięczna rata.
I tak jak w dniu zawarcia umowy kredytowej wiemy, ile wyniesie nas sumaryczna wartość miesięcznej raty, tak już każda podwyżka stóp procentowych wpływa na wskaźnik referencyjny (WOBOR, WIRON), co zwiększa wysokość należnych bankowi odsetek, . Gdy tak się dzieje, otrzymujemy od banku nowy harmonogram spłaty kredytu – z wyższą miesięczną ratą.
Jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego?
Obniżenie raty kredytu hipotecznego możliwe jest na kilka sposobów. Są to przede wszystkim:
- renegocjacja kredytu hipotecznego
- prolongata kredytu hipotecznego
- refinansowanie kredytu hipotecznego
- zmiana oprocentowania na stałe (tylko pod pewnymi warunkami)
- nadpłata kredytu hipotecznego
Każdy z nich działa nieco inaczej, jednak każdy z nich jest w stanie obniżyć ratę kredytu na mieszkanie przynajmniej o kilka procent.
Renegocjowanie warunków umowy kredytowej
Pierwszym sposobem, który powinniśmy wziąć pod uwagę, aby obniżyć ratę kedytu hipotecznego, jest renegocjowanie z bankiem warunków umowy kredytowej. Chodzi tu o próbę wpłynięcia na bank, by zmienił warunki kredytu w części dotyczącej jego kosztów.
Możemy starać się m.in. o obniżenie marży – ta zależna jest wyłącznie od polityki kredytowej banku – i to bank decyduje o jej wysokości. Jeśli prowizję banku spłacamy w ratach, jej koszt także możemy z powodzeniem starać się zmniejszyć.
Więcej o renegocjowaniu warunków umowy kredytowej przeczytasz w tym wpisie.
Prolongata kredytu hipotecznego
Prolongata kredytu, czyli wydłużenie okresu spłaty zobowiązania, to kolejny sposób na odczuwalne zmniejszenie wysokości raty kredytu. Wydłużenie okresu spłaty zwiększy ilość miesięcznych rat, a więc zmniejszy ich miesięczną wysokość.
Pamiętaj jednak, że wydłużenie okresu spłaty kredytu zwiększy wysokość należnych bankowi odsetek. Oznacza to, że sumarycznie kredyt będzie jeszcze droższy, a Ty oddasz bankowi więcej ciężko zarobionych pieniędzy.
Jak dokładnie działa prolongata kredytu i czy warto się na nią zdecydować, przeczytasz na stronach The Advisor.
Refinansowanie kredytu hipotecznego
Refinansowanie kredytu hipotecznego to trzeci sposób, który może obniżyć wysokość miesięcznej raty. Mimo że samo refinansowanie oznacza ponowne finansowanie tego samego celu, to w aspekcie kredytów hipotecznych chodzi o przeniesienie zobowiązania do innego banku.
Aby to miało sens, oferta banku, do którego chcesz przenieść kredyt mieszkaniowy, musi być po prostu lepsza, np. z niższym oprocentowaniem czy brakiem nierzadko kosztownych usług dodatkowych. Więcej na ten temat przeczytasz tu: Na czym polega refinansowanie kredytu hipotecznego?
Zmiana oprocentowania na stałe
Zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego na stałe (okresowo stałe) może pomóc zmniejszyć miesięczną ratę, jednak pod pewnym warunkiem. Chodzi o sytuację, w której stopy procentowe są stosunkowo niskie i wszystko wskazuje na to, że w najbliższym czasie wzrosną. Wybierając oprocentowanie stałe lub okresowo stałe mamy pewność, że rata kredytu nie wzrośnie, mimo podwyżek stóp procentowych.
Z takiego rozwiązania skorzystała przed podwyżkami stóp procentowych niewielka grupa kredytobiorców, co pozwoliło im uniknąć negatywnych skutków walki Narodowego Banku Polskiego z inflacją. Zmiana oprocentowania na stałe na dzień publikacji tego wpisu jest niezwykle ryzykowna.
Nadpłata kredytu hipotecznego
Najskuteczniejszym i zdecydowanie najkorzystniejszym sposobem na obniżenie raty kredytu hipotecznego jest jego nadpłata. Dokonując wpłaty (bądź kilku wpłat) wyższych kwot na rachunek umowy kredytowej, obniżysz wartość kapitału, z którego korzystasz, co zmniejszy także wysokość należnych bankowi odsetek. Kolejne raty będą nieco niższe, a Ty szybciej uwolnisz się od wieloletniego zobowiązania względem banku.
